Frazionamento e fusione di un immobile

I permessi
Se parliamo di frazionamento o fusione di un immobile, parliamo di manutenzione straordinaria e per questo necessita di particolari permessi. In caso di opere interne e su strutture non portanti bisogna presentare la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Nel caso invece di interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, si ricorre alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Vanno entrambe consegnate in Comune e richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista. In entrambi casi ci sarà dunque bisogno di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori.

Occorre inoltre depositare l’aggiornamento catastale, ovvero aggiornare le planimetrie e la visura catastale così da comunicare all’Agenzia delle entrate l’eventuale rendita su cui calcolare le tasse. L’immobile in questione viene, infatti, individuato dal catasto con foglio (che indica la zona), particella (l’edificio) e subalterno (l’appartamento). La variazione catastale comporterà la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa dalla fusione si creerà un unico subalterno).

I costi fissi

  • Il Comune di Roma ha fissato i diritti di segreteria per la C.I.L.A. fino a 200m²: 251,24 Euro
  • Il Comune di Roma ha fissato i diritti di segreteria per la S.C.I.A. fino a 200m²: 251,24 Euro

Requisiti necessari

  • Vivi in un condominio? Controlla il regolamento condominiale, che potrebbe vietare il frazionamento. Attenzione però: può vietarlo solo se è di tipo contrattuale (approvato all’unanimità dai condomini)
  • Occorre sapere quali sono le caratteristiche intrinseche dell’immobile. Norme igienico-sanitarie, superfici minime, rapporti aero-lluminanti
  • Aspetti impiantistici e costruttivi. Non è detto che la struttura o la morfologia dell’immobile consentano il frazionamento dell’appartamento

Ecobonus 2021 al 50 e al 65%
Fino al 31 dicembre 2021 i lavori che è possibile svolgere con l’uso di ecobonus al 50% e al 65% sono quelli su finestre, impianti di climatizzazione invernale, micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, schermature solari, generatori d’aria calda a condensazione e pompa di calore.

La detrazione è al 50% per:

  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili
  • acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto (dal 2018 gli impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A sono esclusi dall’agevolazione). Invece, se oltre a essere in classe A sono anche dotati di sistemi di termoregolazione evoluti è riconosciuta la detrazione più elevata del 65%

Fino al 31 dicembre 2021, per tutti in lavori di risparmio energetico la detrazione è al 65%. Per richiedere l’agevolazione bisogna essere in possesso dell’asseverazione di un tecnico abilitato o dichiarazione resa dal direttore dei lavori, così da dimostrare che i lavori siano conformi ai requisiti tecnici richiesti, dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), per acquisire i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio e della scheda informativa relativa agli interventi realizzati. Entro 90 giorni dalla fine dei lavori, bisogna comunicare all’Enea la scheda informativa degli interventi realizzati e le informazioni presenti nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Enea: sostituzione di serramenti e infissi

L’Enea ha apportato modifiche al vademecum sull’ecobonus sulla sostituzione di infissi e serramenti. È dunque possibile fare uso dell’ecobonus per la sostituzione di finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno, o verso vani non riscaldati, aventi le giuste caratteristiche di trasmittenza termica U (W/m2K).

Possono accedere all’ecobonus coloro che:

  • hanno un diritto reale sulle unità immobiliari costituenti l’edificio

In alternativa all’utilizzo diretto dell’ecobonus, possono optare per la cessione del credito

  • sostengono le spese di riqualificazione energetica

Nella data d’inizio dei lavori, gli edifici devono essere:

  • dotati di “impianto termico”

L’intervento deve configurarsi come sostituzione di elementi già esistenti e/o sue parti (e non come nuova installazione). L’infisso interessato dall’intervento deve delimitare un volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati.

I valori di trasmittanza termica finali (U) devono essere uguali o inferiori ai valori limite riportati nella tabella 2 del dm del 26 gennaio 2010

  • “esistenti”, ovvero accatastati o con richiesta di accatastamento in corso, e in regola con il pagamento dei tributi

Devono essere, inoltre, rispettate le pertinenti norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica, edilizia, di efficienza energetica, di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro).

Enea: acquisto e posa in opera di schermature solari

È da qualche anno che, In base a quanto previsto dalla legge di Stabilità 2015, vi è la detrazione sulle spese per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari.

Sono dunque detraibili le spese per l’acquisto e la posa in opera di schermature solari o chiusure tecniche mobili oscuranti montate in modo solidale all’involucro edilizio o ai suoi componenti e installate all’interno, all’esterno o integrate alla superficie vetrata.

  • per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2020, la percentuale di detrazione è assunta pari al 50%
  • per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2020 per interventi sulle parti comuni condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di un condominio, l’aliquota di detrazione è pari al 65%

Il limite massimo della detrazione ammissibile è pari a 60.000 Euro per unità immobiliare.

La detrazione riguarda le seguenti spese:

  • prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria, direzione dei lavori)
  • opere provvisionali e accessorie
  • fornitura e posa in opera di schermature solari e/o chiusure oscuranti tecniche
  • eventuale smontaggio e dismissione di analoghi sistemi preesistenti

La scheda descrittiva dell’intervento deve essere trasmessa all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori o di collaudo delle opere, tramite l’apposito portale relativo all’anno in cui essi sono terminati.

Enea: installazione di impianti di riscaldamento e climatizzazione
Il nuovo vademecum Enea consente anche agevolazioni sull’installazione di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (caldaie a biomassa).

Valore dell’agevolazione
Che l’intervento si qualifichi come sostituzione totale o parziale del vecchio generatore termico o come nuova installazione sugli edifici esistenti, una caldaia a biomassa è agevolata al 50%.

L’aliquota di detrazione è dunque uguale al 50% delle spese totali sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2020. Il limite massimo di agevolazione possibile è pari a 30.000 Euro per unità immobiliare.

La detrazione riguarda le seguenti spese:

  • fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche, delle opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione, a regola d’arte, dell’impianto termico esistente con un generatore di calore a biomassa
  • prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria, direzione dei lavori)
  • smontaggio e dismissione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente