Accertamento di conformità

Per “accertamento di conformità” si intende un modo di sanare opere edilizie abusive. Per rimediare, però, è necessario il requisito della doppia conformità.

Di cosa si tratta?
In Italia, per edificare o svolgere lavori di natura edilizia, la legge impone che l’interessato debba richiedere il Permesso di costruire o a seconda della situazione, mandi la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Qualora ciò non venga fatto, o se venga violata la procedura delineata nel permesso ottenuto regolarmente, gli interventi sono ritenuti difformi, che si tratti di nuove costruzioni, di ampliamenti o di altri interventi. Ciò significa che le opere sono a tutti gli effetti illegali (tranne i casi di edilizia libera). Bisogna tenere a mente che dare inizio a lavori senza avere un’autorizzazione rappresenta un reato. In alcuni casi, però, il titolare può rimediare alla situazione attraverso il cosiddetto accertamento di conformità.

Purtroppo non è una novità: gli abusi edilizi sono all’ordine del giorno. Pur di non sostenere alcune spese in molti vanno contro la legge, pur rischiando di pagare molto di più nel caso vengano scoperti. L’abuso edilizio è un vero e proprio reato di tipo urbanistico, e non avviene solo se si è privi delle autorizzazioni necessarie, ma anche se i lavori vengono effettuati in modo non idoneo.

Le sanzioni si dividono in due tipi:

• sanzione amministrativa ovvero, ripristino dello stato anteriore dell’abuso o attraverso il versamento di un’oblazione
• sanzione penale con ammenda o arresto

Bisogna precisare che la prescrizione si può fare solo per la sanzione penale, mentre quella amministrativa non scade mai. Ecco le pene previste:

• ammenda fino a 329 Euro: per inosservanza alle norme o alle modalità esecutive
• arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 Euro a 51.645 Euro: per assenza del permesso di costruire oppure per un’opera in totale difformità
• arresto fino a 2 anni e ammenda da 15.164 Euro a 51.645 Euro

In più, esiste anche una sanzione amministrativa che obbliga il responsabile a ripristinare lo stato dei luoghi entro 90 giorni. In caso contrario, il comune acquisisce sia il bene che l’area. Il proprietario potrà comunque chiedere l’accertamento di conformità, per risolvere la situazione e non andare incontro a conseguenze peggiori. È un istituto disciplinato dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia, e prevede la possibilità di potere sanare gli abusi formali, inerenti ad interventi che si sarebbero potuti fare legalmente con un titolo edilizio, ma non è stato richiesto, o se l’intervento è stato fatto in totale o parziale difformità da esso. L’accertamento di conformità, invece, non è consentito per quanto riguarda abusi sostanziali, ovvero interventi che non sarebbero mai stati approvati, come:

• destinazioni d’uso non prevista per una specifica zona urbanistica
• costruzioni su aree non edificabili
• costruzioni in eccesso rispetto alla volumetria consentita

La doppia conformità
Quali sono i requisiti necessari per potere risolvere rendere tutta la questione legale? Bisogna procedere con la cosiddetta doppia conformità, ovvero l’opera deve essere conforme:

• alle norme urbanistiche in vigore nel Comune nel momento in cui viene chiesto l’accertamento di conformità
• alle norme urbanistiche in vigore nel Comune di appartenenza nel momento in cui è stata realizzata l’opera edilizia

Dunque, se qualcuno ha fatto modifiche al proprio appartamento anni fa senza la giusta autorizzazione, può richiedere la sanatoria soltanto se il Piano urbanistico dell’epoca consentiva tale modifica e se attualmente non ci sono cambiamenti sul volume realizzabile. Se, invece, negli anni il Piano avesse subito delle modifiche, rendendo non fattibili le modifiche eseguite, l’accertamento di conformità non sarebbe possibile.

Febbraio/marzo 2020: la nuova sentenza
Il decreto n° 76 del 16 Luglio 2020 o “decreto semplificazioni” ha introdotto la semplificazione alcune procedure burocratiche. Per quanto riguarda il settore edilizio, vi sono limitazioni sulla doppia conformità nei seguenti casi:

• non incidenza sui vincoli o comunque si accerti la piena conformità alle esigenze tutelate dal vincolo esistente
• Immobili già realizzati alla data di entrata in vigore della norma;
• Immobili realizzati o adeguabili alla normativa tecnica in riferimento a sismicità, prestazione energetica

È stata poi eliminata la disposizione sull’irretroattività della sanatoria: l’accertamento di conformità verifica solo l’idoneità attuale dell’opera, dunque non annulla i reati precedenti e si riferisce a contribuzioni pecuniarie più alte.