Aste immobiliari a Roma, compra in sicurezza

Nel 2021 gli immobili venduti all’asta in Italia sono stati 126.083: sul podio il Lazio, terza regione con quasi l’8% di vendite. Primo posto, invece, per la provincia di Roma con 5.743 aste pubblicate.
Cifre importanti dopo che la pandemia da Covid ha bloccato molteplici abitudini come visite in loco degli immobili, partecipazioni limitate alle aste fino alla loro sospensione per 380 giorni (più di un anno!).

Cosa vuol dire “immobile all’asta”

Si definisce immobile all’asta un bene sottoposto a vendita forzata, il cui proprietario non può più saldare il debito al proprio creditore (banca, ente o privato).
La messa all’asta inizia con l’atto di pignoramento redatto da un ufficiale giudiziario: l’ultima fase con la quale il creditore può rientrare in possesso del proprio denaro.

In base alla modalità di partecipazione dei potenziali acquirenti, le aste si definiscono con o senza incanto. Vediamo insieme quali sono le differenze.

Aste con o senza incanto

Le aste con incanto prevedono una partecipazione che potremmo definire meno competitiva, almeno nelle modalità utilizzate. I potenziali acquirenti, infatti, propongono in busta chiusa la loro offerta che dovrà essere pari o superiore al prezzo di partenza dell’immobile. In aggiunta, si dovranno specificare anche tempi e modalità di pagamento.

Solo nel caso delle aste con incanto, infatti, nei 10 giorni successivi è possibile presentare altre offerte solo se superiori ad almeno 1/5 dell’importo vincitore dell’asta.

Nelle aste senza incanto, al contrario, il Tribunale stabilisce la data nella quale gli acquirenti gareggiano a vista, rilanciando la loro offerta in un tempo a clessidra. Se nessun rilancio segue l’ultima offerta proposta, l’immobile si riterrà aggiudicato con riserva.

L’asta è valida anche a fronte di una sola offerta: in questo caso la somma proposta sarà quella vincitrice.
Nel caso in cui sia l’offerente a rifiutare l’acquisto, dovrà pagare una somma pari al 10% della quota proposta.

Aste, come partecipare?

Dal 2010 la Legge ha decretato la partecipazione telematica alle aste, snellendo tempistiche, modalità e incrementando il numero delle adesioni:

Il Ministro della giustizia stabilisce con proprio decreto le regole tecnico-operative per lo svolgimento della vendita di beni mobili e immobili mediante gara telematica nei casi previsti dal codice, nel rispetto dei principi di competitività, trasparenza, semplificazione, efficacia, sicurezza, esattezza e regolarità delle procedure telematiche. L. n°24 del 22 febbraio 2010

Non solo, il Ministero della Giustizia ha pubblicato l’elenco dei siti web autorizzati a pubblicare gli annunci di aste immobiliari. L’accesso alla consultazione degli annunci è aperto a tutti, senza obbligo di iscrizione. Tramite gli appositi filtri potrai restringere la tua ricerca selezionando regione, provincia, comune e tipo di immobile desiderato (abitazione, locale, terreno).

In ogni annuncio sono resi pubblici i dati di ogni asta: giorno e orario di apertura, data di consegna dei documenti e offerta minima di partenza.

Aste, quali documenti servono 

Per concorrere a qualsiasi asta immobiliare dovrai presentare documento e codice fiscale o P.IVA di ogni partecipante. Inoltre, nella domanda online di partecipazione dovrai inserire i seguenti dati:

• Titolo di partecipazione (società, privato, tutore legale..);
• documentazione del versamento effettuato (IBAN e copia del pagamento);
• indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata).

Consultando gli annunci, noterai che alcuni immobili non sono provvisti di foto interne per la natura che in alcuni casi comporta la messa all’asta di un bene: l’occupazione. Questo è uno dei motivi per cui è importante affidarsi a professionisti come noi che possano seguirti nella fase di acquisto di un’asta: un’azione vantaggiosa ma insidiosa.

Aste, pro e contro

Il primo vantaggio di un acquisto all’asta è sicuramente il risparmio (circa il 20% sul prezzo finale), che aumenta dopo la terza asta deserta. Infatti, nel caso in cui un immobile arrivi al terzo tentativo d’asta fallito, il Giudice può ridurre il prezzo di partenza fino al 50%.
Il secondo vantaggio di ogni azione telematica è il tracciamento che permette un acquisto più sicuro, oltre che la partecipazione comodamente da casa.

Per contro, il primo svantaggio è sicuramente il tempo. Se l’immobile è occupato potrebbero servire anche anni prima di entrarne in possesso.
Secondo svantaggio: gli abusi edilizi. Nel caso in cui l’immobile presentasse costruzioni di elementi non dichiarati, dovrai risanarli a tue spese ma questo non lo scoprirai dopo l’acquisto! Uno dei vantaggi delle aste, come abbiamo visto, è una maggiore sicurezza.

Una volta all’asta, tutte le caratteristiche dell’immobile devono essere pubbliche. L’avviso di vendita riporterà, infatti, le criticità e punti di forza stilate da un CTU (Consulente Tecnico di Ufficio) nominato dal Giudice.

Tra queste:

• Planimetria;
• numero di identificazione al catasto;
• criticità (es. abusi, vincoli, debiti..) e dettaglio costi di risoluzione;
• nome e recapito del custode.

Chi è il custode?

Il custode è spesso il debitore, cioè il destinatario del pignoramento. In caso contrario, il Giudice può nominare un’altra persona a gestione dell’immobile fino al momento della vendita:

Col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a compenso. Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore. (Art. 559 Codice procedura civile)

Tra i dati pubblici, come abbiamo visto, ci sono anche il nome e il recapito del custode. Perché? Gestendo e amministrando l’immobile fino al suo acquisto, sarà anche la persona da contattare per visitare l’immobile. Il custode dovrà evitare che i visitatori si incontrino per evitare accordi e, quindi, irregolarità.

Ora che sei arrivato fin qui, hai elementi sufficienti per avvicinarti al mondo intricato delle aste immobiliari. Per un acquisto privo di ostacoli o sorprese ti suggeriamo di contattarci, anche solo per un dubbio o una consulenza perché prevenire è meglio che curare!