Casa condonata, la compro o non la compro?

Condono, cosa vuol dire? La materia è complessa ma può essere semplificata.

Potremmo definire il condono come l’indulgenza plenaria del campo immobiliare. Un’occasione per autodenunciare le irregolarità edilizie e chiederne la messa in regola.

Quanto è possibile condonare?

In Italia, l’ultimo anno per mettere in regola una violazione edilizia è stato il 2003.
Prima, è stato possibile nel 1994 e nel 1985. Ad oggi NON è in atto alcun condono edilizio ma un modo per sanare un’irregolarità c’è: la CILA in sanatoria oppure la SCIA in accertamento di conformità.

Casa, condono in sospeso

Se vuoi comprare una casa oggetto di condono, devi controllare innanzitutto se l’abuso è stato dichiarato. Ma ricorda che denunciare non vuol dire sanare. Quindi, puoi comprare una casa in attesa del rilascio di condono? La risposta è si ma devi essere disposto ad assumerti alcuni rischi oppure a sollecitare la richiesta.

I rischi

Acquistare casa in attesa di condono può esporti a rischi più o meno gravi. Da cosa dipendono? Dall’oggetto del condono. Infatti, se la richiesta non sarà accettata, al massimo dovrai demolire un muretto o una veranda, diversamente dovrai demolire una casa intera o un appartamento. Ricorda che l’abuso riguarda anche la destinazione d’uso.

Condono, richiesta di sollecito 

Se non vuoi esporti a rischi, prima dell’acquisto invita il proprietario a compilare la richiesta di sollecito con questi documenti:

• Bollettini TARI e IMU in regola con i pagamenti;
• planimetria catastale;
• la nostra perizia tecnica.

In attesa della risposta al sollecito, puoi comprare casa ma con la clausola del “rogito dopo la concessione in sanatoria”. I tempi della concessione in sanatoria purtroppo non sono prevedibili, possono volerci mesi come anni. Basti pensare che ci sono alcune richieste presentate nel 1985 e che ancora non sono state accolte.

Ricorda, però, che finché il Comune non comunica la concessione, la violazione non è sanata ma solo autodenunciata.

Chi eviterà inutili attese saranno gli interessati a case sottoposte a vincoli paesaggistici. Lo sancisce l’art. 32 del D.L . n°269 del 2003:

Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito […] realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali […].

Sollecito, le procedure

Per smaltire le pratiche in giacenza, nel 2019 il Comune di Roma ha deliberato la procedura del silenzio assenso e quella semplificata. Tramite SUET (lo Sportello Unico per l’Edilizia) puoi allegare la documentazione alla domanda di condono.

La richiesta di silenzio assenso comporta la piena responsabilità del tecnico e si applica solo alle richieste complete dell’intera documentazione. La procedura semplificata, invece, si affida al sorteggio per il controllo della tua pratica.

Per entrambe le procedure dovremmo verificare che ci siano tutte le condizioni per il rilascio della sanatoria. Quindi, non dimenticare di chiamarci per il rilascio della dichiarazione necessaria!

Compravendita, i documenti

All’atto di compravendita controlla sempre che il proprietario abbia consegnato questi documenti:

• Richiesta di condono;
• concessione in sanatoria (se già autorizzata ovviamente);
• la nostra relazione tecnica;
• descrizione dettagliata dell’abuso con foto;
• visura catastale.

Ultimo ma non meno importante: il certificato di abitabilità. Senza i requisiti igienico-sanitari la tua casa non sarebbe comunque in regola. Sarebbe terribile comprare un immobile e, dopo aver finalmente ricevuto la concessione del condono, scoprire che non sia comunque a norma. Cosa fare quindi? Chiedere il nostro parere potrà difenderti da questi e altri pericoli.

Infatti, l’errore più comune è pensare che un condono su una casa non agibile non venga rilasciato, ma non è così. La L. n°47 del 1985 parla chiaro:

[…] deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità a seguito di concessione in sanatoria.

Esclusa, quindi, qualsiasi correlazione tra condono e agibilità, all’atto della compravendita dovrai essere informato sia sullo stato della richiesta che sulla possibilità di ottenere l’abitabilità.

Se questo non accade e la casa che hai comprato non può essere dichiarata abitabile, potrai agire per vie legali. Ovviamente, prevenire è sempre meglio che curare e il nostro consiglio è quello di avere la nostra assistenza durante la compravendita!