Cambio destinazione d’uso a Roma

Abbiamo circoscritto il titolo di questo articolo al nostro luogo di lavoro: Roma. Perché?
Per ricordarti che ogni cambio di destinazione d’uso ha regole che dipendono dal Comune in cui si trova l’immobile (art. 23-ter del Testo Unico n°380 del 2001).

Cosa vuol dire “cambio di destinazione d’uso”?

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria […] purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale. (art.23-ter T.U. 380/01)

In sostanza, se vuoi realizzare uno studio professionale all’interno di una casa, ti trovi di fronte a un caso di cambio di destinazione d’uso. Da dove iniziare?

L’autorizzazione urbanistica: 

Per prima cosa chiedici di verificare se il cambio di destinazione d’uso è possibile. Il primo passaggio per verificarlo è il PRG (Piano Regolatore Generale).
Chiederemo il permesso al Comune di Roma a livello urbanistico e, una volta ottenuto, l’immobile potrà essere aggiornato e modificato nella sua nuova condizione d’uso, anche a livello catastale. Quest’ultimo passaggio tutela e modifica il nuovo uso a livello fiscale, riadeguando quindi le tasse che dovrai versare (TARI, IMU ecc…).

Quando richiedere l’autorizzazione urbanistica?
L’autorizzazione urbanistica è necessaria nel passaggio da una categoria all’altra. Quelle previste per legge sono 5:

• Residenziale (abitazioni o immobili a prevalente uso abitativo);
• turistico-ricettiva (alberghi, b&b, case vacanza, ostelli);
• produttiva e direzionale (uffici privati, sedi amministrative);
• commerciale (negozi, ristoranti, bar, pub, immobili dall’ingrosso alla media e grande distribuzione);
• rurale (vivai, campi coltivati, agriturismi, immobili connessi all’allevamento).

Passando da una categoria all’altra, quindi, siamo di fronte a un cambiamento rilevante, funzionale come scritto nella legge. Al contrario, all’interno di una stessa categoria il cambiamento è sempre ammesso senza autorizzazione del Comune.

Cambio destinazione d’uso, i permessi

Dopo aver chiarito in quali casi servono le autorizzazioni, passiamo ai lavori. Sappiamo ormai che ci sono lavori che possiamo iniziare solo con i dovuti permessi. Vediamo quali sono!

Il cambio di destinazione all’interno di una stessa categoria si realizza presentando la CILA (Comunicazione d’inizio Lavori Asseverata), in riferimento al DL Semplificazioni del 2020 (L. n°120 del 2020).

Al contrario, da una categoria all’altra si prevedono lavori di ristrutturazione rilevanti (trasformare un ufficio in un pub, ad esempio). Qui siamo di fronte al caso di modifiche alla struttura dell’immobile, quindi sarà necessaria la SCIA seguita dal Certificato di Agibilità.

Per il Certificato di Agibilità il Comune dovrà valutare che la nuova destinazione d’uso rispetti, tra gli altri, i requisiti igienico sanitari e quelli minimi previsti per legge. In caso di esito negativo, infatti, il cambio a nuova destinazione d’uso non sarà possibile. Vediamo insieme gli altri casi.

Cambio destinazione d’uso negato

Abbiamo visto che il cambio di destinazione d’uso è sempre possibile all’interno di una delle 5 categorie (vedi par. Quando richiedere l’autorizzazione urbanistica). Da una categoria all’altra, le possibilità potrebbero ridursi quando:

• Il Piano Regolatore Generale del tuo Comune non prevede cambi in una determinata destinazione d’uso;
• l’immobile non rispetta le norme igienico-sanitarie, rapporti aeroilluminanti e misure minime previste per legge;
• è vietato dal regolamento condominiale.

Non sai da dove iniziare? Scrivici a info@iltuogeometraroma.it e verifica di avere tutti i requisiti per iniziare i lavori.