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Compravendita, mai senza conformità urbanistica

Acquistare o ristrutturare un immobile in sicurezza si può e si deve.

In questo articolo ti accompagneremo nell’ultimo ma più importante passo verso l’acquisto di un immobile adatto alle tue esigenze: l’atto di compravendita.

Compravendita: da dove iniziare?

Il primo documento da richiedere e consultare è il Certificato di conformità urbanistica, indispensabile per verificare abusi edilizi che potrebbero essere stati compiuti nel tempo.

Cos’è la Conformità urbanistica?

Indicata anche come conformità edilizia, la Conformità urbanistica è il confronto diretto tra lo stato di fatto di un immobile (come si presenta ai nostri occhi oggi) e il progetto depositato negli archivi comunali (contenente i titoli abilitativi). Da non confondere con la conformità catastale, che confronta lo stato di fatto di un immobile con la propria planimetria e, dunque, i dati catastali.

Ricorda che la conformità al catasto non è probatoria, ossia non è una prova che legittima l’inizio dei lavori o un atto di compravendita. L’unica regolarità valida a questo fine è quella urbanistica. In sostanza, potrebbero esistere immobili in linea con la dichiarazione catastale ma abusivi da un punto di vista urbanistico, quindi da sanare o, nei casi peggiori, da ripristinare le opere.

Chi rilascia il Certificato di Conformità urbanistica?

Per il rilascio del documento è necessario l’intervento di un Professionista iscritto all’albo. In questo caso, infatti, il nostro compito è quello di recuperare, studiare e approfondire la documentazione completa dell’immobile, depositata al Comune.
Se questa verifica corrisponde allo stato di fatto del suddetto, potrai venderlo e/o acquistarlo o ristrutturarlo in tutta sicurezza.

Al contrario, se risultino modifiche non registrate e non autorizzate non sarà possibile rilasciare il Certificato di conformità urbanistica necessario alla compravendita. Cosa fare in questo caso?
Nel prossimo paragrafo descriveremo cause e possibili soluzioni per portare a termine una compravendita o una ristrutturazione.

Compravendita, difformità tra Piano urbanistico e comunale

Verificare la conformità di un immobile, come abbiamo detto, è un aspetto fondamentale, sia in caso di compravendita che di ristrutturazione.

Quando un immobile viene definito non conforme?

  1. Quando è abusivo, ossia un immobile costruito senza alcun permesso urbanistico.
  2. In caso di interventi interni, vale a dire sostituzione di un vano con un altro o realizzazione di nuovi tramezzi.
  3. In caso di modifiche esterne e aumento del volume immobiliare, ossia muratura/apertura di una finestra, chiusura di un balcone o di un terrazzo (leggi il nostro par. “Tettoie e Verande: installazione, permessi e sanzioni”)

Nel caso n.1 l’irregolarità può essere risolta con il cosiddetto Permesso di Costruire in Sanatoria, rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comune.
Attenzione, però! Il PdC (Permesso di costruire) può sanare l’abuso edilizio soltanto in caso di conformità alla:

disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. (Art.36 del d.P.R. 6 giugno 2001 n°38)

Se sei un proprietario e vuoi risolvere un caso di abuso edilizio, puoi richiedere l’accertamento di conformità disciplinato dall’art.36 del Testo Unico dell’edilizia per sanare interventi svolti senza richiedere in parte o del tutto un titolo edilizio.

Nel caso di piccole modifiche interne (caso n°2) è possibile ottenere la Conformità urbanistica tramite CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata), se previsto l’intervento di un Tecnico.

Che cos’è la CILA?

L’inizio dei lavori di ristrutturazione all’interno di un immobile deve essere autorizzato dal Comune tramite la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata), regolamentata dal Testo Unico per l’Edilizia, il cui articolo 10 elenca tutti gli interventi subordinati al permesso di costruire:

  • nuova costruzione
  • ristrutturazione urbanistica
  • ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente
  • aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici

Dal 2016 la CILA si presenta esclusivamente online sulla piattaforma SUET messa a disposizione dal Comune di Roma.

Per ogni progetto depositato, i diritti di segreteria ammontano a 251,24 Euro, al quale andrà aggiunto l’onorario per il lavoro svolto: presentazione online del progetto, relazione tecnica compilata e firmata, monitoraggio dello status della richiesta per agevolare l’iter burocratico, cura della comunicazione di fine lavori, variazione catastale in caso di modifiche murarie.

 

Se sei arrivato fin qui, ora hai sufficienti elementi per capire se portare a termine la tua compravendita. Grazie per la lettura e… buon rogito!