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Aprire una finestra: cosa ne pensa il condominio?

Hai una stanza buia o un bagno cieco e vorresti che fossero più luminosi?
La soluzione c’è! Aprire una finestra si, ma con quali autorizzazioni?

Se sei proprietario e vivi in un condominio hai il diritto di aprire una finestra nel muro comune (esterno o con affaccio sul cortile interno).
Di diritti e doveri condominiali ne abbiamo già parlato nell’articolo dedicato all’installazione di un pergolato sul balcone.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
(art. 1102 del Codice Civile)

Oltre la libertà ci imbattiamo subito nel suo limite. Utilizzando un bene comune per un fine personale, è necessario sia che il tuo intervento non impedisca agli altri condomini l’utilizzo del muro (della cosa comune), sia che non comporti problemi alla stabilità dell’edificio e alla sicurezza. Senza dimenticare, inoltre, i canoni estetici:

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
(art.1120 CC)

Tra le innovazioni citate dall’articolo 1120 CC sono previsti anche interventi per:

  1. eliminare le barriere architettoniche,
  2. risparmiare energia (installazione pannelli solari o a energia eolica),
  3. costruire parcheggi condominiali,
  4. installare parabole, decoder, antenne per ricezione radio-televisiva.

Prima di procedere a qualunque tipo di lavoro, ricorda di consultare il regolamento condominiale ma, se abiti nel Centro Storico, allora sarà necessario il nullaosta della Soprintendenza.

La SCIA per aprire una finestra

L’apertura di una nuova finestra comporta una modifica al prospetto dell’edificio, pertanto rientra negli interventi di manutenzione straordinaria. Come sancito dal Testo unico per l’Edilizia, queste modifiche sono autorizzate tramite la SCIA.

Che cos’è la SCIA?

Per SCIA s’intende la Segnalazione Certificata d’Inizio Attività, procedura introdotta dalla Legge n°122 del 30 luglio 2010 che sostituisce, di fatto, la Dichiarazione di inizio attività (DIA).
Non confondere la SCIA con la CILA, valida in genere per le ristrutturazioni interne.

La SCIA serve a richiedere al Comune l’autorizzazione per:

  • ristrutturazioni complesse
  • interventi di manutenzione straordinaria,
  • manutenzione strutturale di un edificio purché non di nuova costruzioneIn precedenza, con la DIA:

l’interessato poteva produrre un’autodenuncia di inizio attività, rispetto alla quale l’amministrazione doveva effettuare i suoi controlli entro un termine certo.

Le nuove regole, invece, prevedono che:

  • la SCIA debba essere corredata dalle attestazioni di tecnici abilitati o dalle dichiarazioni di conformità relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti per l’avvio dell’attività,
  • l‘attività possa iniziare immediatamente dalla data di presentazione della SCIA allo sportello unico per l’edilizia SUET (si parla, in questo caso di SCIA agibilità).

Dalla data di presentazione, il Comune si riserva 30 giorni per richiedere integrazioni o dichiarare l’inammissibilità dei lavori. In precedenza con la DIA, i lavori iniziavano dopo i 30 giorni previsti.

SCIA, costi e documentazione

Depositare la SCIA al Comune comporta il pagamento di:

  • diritti di segreteria pari a 251,24 Euro
  • diritti di segreteria in sanatoria pari a 501,24 Euro
  • comunicazione delle varianti in corso d’opera per il costo di 126,24 Euro

Tra la documentazione da allegare non dimenticare di recuperare la planimetria catastale dell’immobile, la ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria, le foto dello stato di fatto prima dell’intervento edilizio.

Sarà cura di un nostro tecnico allegare la copia del suo documento di identità e una relazione tecnica accuratamente stilata e firmata.

Se le modifiche non richiedono vincoli paesaggistici, architettonici o di qualunque altra natura giuridica, possono essere attuate tramite comunicazione d’inizio lavori asseverata (CILA).

Finestra mai più abusiva con la SCIA in sanatoria

Nel paragrafo dedicato ai costi e alla documentazione necessaria alla presentazione della SCIA, non a caso abbiamo elencato anche i costi di segreteria in sanatoria. Legittimare una finestra aperta senza autorizzazioni si può, anzi, si deve. Onde evitare di doverla murare e incorrere in sanzioni, purché la sua realizzazione:

  • non sia avvenuta su aree non edificabili
  • non abbia modificato la volumetria dell’edificio
  • non abbia una destinazione d’uso diversa da quella regolamentata dal Piano Regolatore Generale di Roma

Se non ti sei riconosciuto in nessuna delle opzioni precedenti, puoi richiedere l’accertamento di conformità o SCIA in sanatoria. Questa è disciplinata dall’art. 36 del T.U. per l’edilizia, chiaro sui punti di legittimità, costi e tempi di richiesta.

Il testo dell’art. 36

In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, […] il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento […] del contributo di costruzione in misura doppia […]. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Aprire una finestra, il sopralluogo

E’ questo il momento in cui possiamo aiutarti! Come?
Se il sopralluogo tecnico andrà a buon fine, ti consegneremo una perizia attestante la fattibilità dell’apertura della finestra (o di qualsiasi altro intervento su bene condominiale).

Non solo, ti informeremo sulla documentazione necessaria al permesso edilizio (legge antisismica, ad esempio) che il condominio potrebbe richiedere.

Attenzione però! La perizia non impedirà al condominio di avanzare una contestazione al lavoro ma potrai avvalerti dell’art. 1120 del Codice Civile che vieta solo:

le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Solitamente dal sopralluogo alla consegna della perizia è stimata circa una settimana di tempo.

Vuoi chiederci un sopralluogo? Compila il modulo che trovi in questa pagina!